Hybrid soft computing methods for improving real estate price forecasting
[ X ]
Tarih
2019
Yazarlar
Dergi Başlığı
Dergi ISSN
Cilt Başlığı
Yayıncı
Adana Alparslan Türkeş Bilim ve Teknoloji Üniversitesi
Erişim Hakkı
info:eu-repo/semantics/openAccess
Özet
Gayrimenkul ülke ve dünya ekonomisi için çok önemli bir yere sahiptir. Gayrimenkulün heterojen bir yapıya sahip olması, yani her bir gayrimenkulün kendisini oluşturan özelliklerin çeşitlilik içermesi, gayrimenkulün satış/kira değerinin belirlenmesi için seçilecek yöntemlerin önemli olduğunu göstermektedir. Gayrimenkul fiyat tahmini için, geleneksel olmayan yöntemlerin geleneksel yöntemlere göre daha başarılı olduğu söylenebilir. Son yıllarda gayrimenkul değerlemesine meta-sezgisel yöntemlerle yaklaşımlar artmış olup, bu konu üzerine araştırmalar devam etmektedir. Meta-sezgisel yöntemlerin doğrusal olmayan karmaşık yapıda olan problemlerin çözümündeki üstünlüğü gayrimenkul değerlemesi için avantaj sağlamaktadır. Bu çalışmada gayrimenkul değerlemesi için, Yapay sinir ağları ve özellik seçim yöntemleri kullanılarak hybrid bir yaklaşım geliştirilmiştir. Yapay sinir ağı ile yapılacak analizlerden önce en uygun model parametreleri için ızgara arama yöntemi kullanılmıştır. Izgara arama yöntemi ile model için seçilebilecek parametreler optimize edilerek, başarının artması amaçlanmıştır. Ayrıca olası hataları minimum düzeye indirmek ve eğitim sırasında ezberlemenin önüne geçebilmek için, çapraz doğrulama tekniği ile veriler uygun eğitim setlerine bölünmüştür. Çalışmada Türkiye için önemli bir değere sahip olan İstanbul ilinin çeşitli ilçelerindeki konutların bilgileri kullanılmıştır. Veri ön işlemenin modelin başarısı için önemli olduğu göz önünde bulundurularak, her bir ilçe veriseti için veri ön işleme adımları gerçekleştirilmiştir. Veri ön işleme sürecinden sonra, veriler üzerinde ilk olarak özellik seçim yöntemi, daha sonra çapraz doğrulama ile birlikte ızgara arama yöntemi ve son olarak çapraz doğrulama ile birlikte yapay sinir ağı yöntemi adım adım uygulanmıştır. Çok fazla değişken içeren gayrimenkul fiyat tahmini için, meta-sezgisel yaklaşımlardan yapay sinir ağı yönteminin avantajı ve başarısı bu çalışma ile desteklenmektedir. Gayrimenkul değerlemesi için geliştirilen bu model ile, gerçeğe yakın fiyat tahminlerinin bulunmasının yanısıra, gayrimenkül fiyatlarını etkileyen özelliklerin de incelenmesi ve bu anlamda değerleme yöntemlerine katkı sağlaması amaçlanmıştır. Önerilen modellerin en önemli avantajı, heterojen bir yapıya sahip olan gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerini takip edebilmeyi mümkün kılması olup, bu avantajın sonraki gayrimenkul değerleme çalışmaları için fayda sağlayacağı düşünülmektedir.
Real estate has a very important place for countries and the world economy. The fact that real estate has a heterogeneous structure, that is, the diversity of the properties that make up each property itself, shows that the methods to be selected for determining the sale and rent value of the real estate are important. For real estate price estimation, it can be said that non-traditional methods are more successful than traditional ones. In recent years, metaheuristic approaches for real estate valuation have increased and researches on this subject are continuing. The superiority of metaheuristics in solving non-linear and complex problems provides an important advantage for real estate valuation. In this study, a hybrid approach has been developed for real estate valuation by using artificial neural networks and feature selection methods. The grid search method was used for the most suitable model parameters before the analysis with the artificial neural network. It is aimed to increase the model success by optimizing the parameters that can be selected for the model with grid search method. In addition, in order to minimize possible errors and prevent overfitting during training, the data was divided into appropriate training sets by cross validation technique. The selected data set for this study contains housing data of various districts of Istanbul province, which has a significant value for Turkey. Considering that data preprocessing is important for the success of the model, data preprocessing steps were performed for each district data. After the data preprocessing process, firstly feature selection method, then grid search method with cross validation and finally artificial neural network method with cross validation were applied step by step. The advantage and success of the artificial neural network method, which is one of the metaheuristic approaches, is supported by this study for real estate price estimation involving many variables. With this model developed for real estate appraisal, it is aimed to examine the properties that affect real estate prices and to contribute to valuation methods in addition to finding realistic price estimation. In addition, it is an important advantage that it is possible to follow the price changes in the real estate market which has a heterogeneous structure with this research, and it is thought that it will provide benefit for the subsequent real estate appraisal studies.
Real estate has a very important place for countries and the world economy. The fact that real estate has a heterogeneous structure, that is, the diversity of the properties that make up each property itself, shows that the methods to be selected for determining the sale and rent value of the real estate are important. For real estate price estimation, it can be said that non-traditional methods are more successful than traditional ones. In recent years, metaheuristic approaches for real estate valuation have increased and researches on this subject are continuing. The superiority of metaheuristics in solving non-linear and complex problems provides an important advantage for real estate valuation. In this study, a hybrid approach has been developed for real estate valuation by using artificial neural networks and feature selection methods. The grid search method was used for the most suitable model parameters before the analysis with the artificial neural network. It is aimed to increase the model success by optimizing the parameters that can be selected for the model with grid search method. In addition, in order to minimize possible errors and prevent overfitting during training, the data was divided into appropriate training sets by cross validation technique. The selected data set for this study contains housing data of various districts of Istanbul province, which has a significant value for Turkey. Considering that data preprocessing is important for the success of the model, data preprocessing steps were performed for each district data. After the data preprocessing process, firstly feature selection method, then grid search method with cross validation and finally artificial neural network method with cross validation were applied step by step. The advantage and success of the artificial neural network method, which is one of the metaheuristic approaches, is supported by this study for real estate price estimation involving many variables. With this model developed for real estate appraisal, it is aimed to examine the properties that affect real estate prices and to contribute to valuation methods in addition to finding realistic price estimation. In addition, it is an important advantage that it is possible to follow the price changes in the real estate market which has a heterogeneous structure with this research, and it is thought that it will provide benefit for the subsequent real estate appraisal studies.
Açıklama
Fen Bilimleri Enstitüsü, Endüstri Mühendisliği Ana Bilim Dalı
Anahtar Kelimeler
Endüstri ve Endüstri Mühendisliği, Industrial and Industrial Engineering
